Forderungs- und Ausbietungs-Garantiemanagement
Die Curator r.e.m. AG hat sich in den vergangenen Jahren auf das Management von leistungsgestörten Immobilienfinanzierungen, sogenannten distressed properties bzw. non- performing-loans spezialisiert.
Es ist im wirtschaftlichen Interesse sowohl des Darlehensnehmers als auch der Bank, eine geregelte Abwicklung einer notleidenden Immobilienfinanzierung vorzunehmen. Allerdings ist dies aus verschiedensten Gründen häufig nicht möglich.
Die Curator r.e.m. AG bietet über ihre als Business Mediator (RICS) ausgebildeten und qualifizierten Mitarbeiter - zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung - die Durchführung eines Mediationsverfahrens an.
Ziel eines solchen Verfahrens ist es, die Konfliktparteien durch Unterstützung einer dritten „allparteilichen“ Person (dem Mediator) zu einer gemeinsamen Vereinbarung zu führen, die ihren Bedürfnissen und Interessen entspricht. Der Mediator trifft dabei keine eigenen Entscheidungen bezüglich des Konflikts, sondern ist lediglich für das Verfahren verantwortlich.
Sollte eine einvernehmliche Lösung zwischen Gläubiger und Schuldner nicht möglich sein und der Schuldner/Eigentümer an einem freihändigen Verkauf der Immobilie nicht mit wirken, gibt es für den Gläubiger die Möglichkeit des Verkaufs der Kreditforderung oder der Zwangsversteigerung der Kreditsicherheit.
Viele Institute wollen sich von risikobehafteten, notleidend gewordenen Krediten befreien und ersparen sich damit eine eigene kostenintensive Sanierung bzw. Abwicklung des Kreditengagements. Sie müssen beim Verkauf der Kreditforderung in der Regel einen Abschlag hinnehmen, der sich an dem kalkulierten Ausfallrisiko orientiert.
Kredite, bei denen keine Leistungsstörung eingetreten ist, dürfen im Übrigen von Kreditinstituten nur dann verkauft werden, wenn dies vertraglich mit dem Schuldner vereinbart wurde bzw. dieser zugestimmt hat.
Beim Verkauf einer Kreditforderung überträgt das Kreditinstitut im Rahmen eines notariellen Kauf- oder Abtretungsvertrages ihre grundpfandrechtlich besicherte Kreditforderung auf einen Dritten. Der Forderungskäufer tritt dann mit allen Rechten und Pflichten in den Kreditvertrag ein.
Im Rahmen der Zwangsversteigerung besteht für einen Interessenten in der Regel nur die Möglichkeit, im Versteigerungstermin ein Gebot abzugeben und zu hoffen, dass er den Zuschlag erhält. Dementsprechend besteht keinerlei Gewähr und Planungssicherheit für einen Interessenten, dass er die Immobilie auch erhält. Er kann jedoch seine Chancen hierauf deutlich verbessern, indem er eine Ausbietungsgarantie mit der Gläubigerin abschließt. Dieses Instrument hat Vorteile sowohl für die Gläubigerbank als auch den Interessenten:
Die Ausbietungsgarantie ist dabei ein notarieller oder schuldrechtlicher Vertrag zwischen dem Grundpfandrechtsgläubiger, der die Zwangsversteigerung seiner Sicherheit, also der Immobilie, betreibt und einem Interessenten. In einem Vertrag verpflichtet sich dabei der Interessent (Garant) gegenüber der Gläubigerin (Garantienehmer), im Versteigerungstermin ein Gebot in vereinbarter Mindesthöhe abzugeben. Er verpflichtet sich jedoch nicht, die Immobilie in jedem Fall und zu jedem Gebot zu ersteigern.
Eine Ausbietungsgarantie ist für einen Interessenten sinnvoll, wenn er vom Garantienehmer seinerseits eine Gegenleistungen erhält. Da diese Verträge individuell gestaltet werden, sind die Inhalte vielfältig. So kann folgendes vereinbart werden:
- der Garantienehmer verhindert nicht den Zuschlag an den Garanten
- der Garantienehmer stellt den Garanten von der Überzahlung des vereinbarten Mindestgebotes bis zu einer vorher fest gelegten Grenze frei
- der Garantienehmer vermarktet das Objekt nicht an weitere Interessenten
- der Garantienehmer übernimmt die Kosten des Vertrages