Asset Management

Wir entwickeln Konzepte für die ertragsorientierte Betreuung von Immobilien.
Dazu gehören die Planung, Steuerung und die Kontrolle sämtlicher wertbeeinflussender Maßnahmen.

Aktives Mietmanagement, Kostenoptimierung, Modernisierung und Sanierung sind für uns im Asset Management ebenso zentrale Aufgaben wie die Initiierung und Steuerung von Revitalisierungen.
Darüber hinaus verantworten wir die Geschäftsbesorgung auf Objektebene und setzen die
strategischen Ziele des Eigentümers in operative Maßnahmen um. Ein kontinuierliches Controlling und ein regelmäßiges Reporting, das sich an den Anforderungen des Eigentümers orientiert, sind für uns selbstverständlich.

Mit unseren Leistungen sind wir ein wichtiges Bindeglied zwischen dem Eigentümer und dem operativen Property- bzw. Facility Management. Neben der operativen Steuerung von Immobiliendienstleistern ist es unsere Aufgabe, Ertrags- und Wertsteigerungspotentiale zu identifizieren und diese umzusetzen.

Komplexe Einflüsse bestimmen die wirtschaftliche Entwicklung von Immobilien. Daher benötigen insbesondere notleidende Immobilien eine besondere Führung, um langfristig eine positive wirtschaftliche Entwicklung zu gewährleisten. Wir analysieren daher Notleidende Immobilienbestände, entwickeln hierfür individuelle Maßnahmenkonzepte zur Stabilisierung und Ertragssteigerung und setzen diese selbst um. Wir leisten dies auch im Rahmen der Zwangsverwaltung oder eines Insolvenzverfahrens.

Curator bietet seinen Auftraggebern eine ganzheitliche Immobiliendienstleistung, die sich vom Ankauf einer Immobilie bis zur Veräußerung nach Erreichen definierter Investitionsziele erstreckt.

I. Due Diligence

Technische Due Diligence

Die technische Bestandsaufnahme widmet sich architektonischen, bau- und haustechnischen Merkmalen untersuchter Immobilien. Das Augenmerk richtet sich u. a. auf die Ausführungsstandards und den Zustand einzelner Gewerke (Dach, Fassade usw.), auf Instandhaltungsmängel, versäumte Modernisierungen, flächenwirtschaftliche Sachverhalte (Achsmaß usw.) und auf Art und Qualität erschließender Strukturen. Darüber hinaus sind Abnahmeprozeduren, Haftungsregelungen und Gewährleistungsvereinbarungen zu analysieren. Im Einzelnen handelt es sich um:

a. Die Erstellung einer gutachterlichen Feststellung von Baumängeln und Bauschäden (Bauzustandsanalyse) und, bei vorhandenen Objekt- bzw. Baumängeln, der Erstellung eines Konzeptes und Terminierung der Mängelbeseitigung

b. Die Beschaffung, Überprüfung und Dokumentation vorhandener Unterlagen/Gutachten:

  • Allgemeine Baubeschreibung
  • Detaillierte Baubeschreibung mit Angabe von Qualitäten und Standards
  • Baugenehmigung
  • Angabe von Baujahren und Fertigstellungsdaten (amtliche Abnahmeprotokolle)
  • Aktuelle Bestandspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
  • Bestandpläne für technische Anlagen und Einrichtungen
  • Berechnungen von bzw. Angaben zu Funktionsflächen (FF), Bruttogrundflächen (BGF), Nettogrundflächen (NGF), Hauptnutzflächen (HNF), Nebennutzflächen (NNF),
    Verkehrsflächen (VF), Kellerflächen und Mietflächen nach Geschossen
  • Leitungspläne (Trassen- / Spartenpläne, Erschließung und Versorgung)
  • Altlastengutachten samt Nachweis der Belastungsgrade
  • Nachweis über die restlose Beseitigung von Altlasten, Schadstoffen, gesundheitsgefährdenden Belastungen und Umweltbelastungen
  • Hydrologisches Gutachten
  • Baugrundgutachten
  • Schallschutzgutachten und Schallschutznachweise
  • Gutachten über elektromagnetische Einflüsse (EMS-Gutachten)
  • Brandschutzgutachten und Brandschutznachweise
  • Wärmeschutznachweis  
  • Nachweis über Umsetzung der Energieeinsparverordnung (EnEV)
  • Angaben zur wirtschaftlichen Selbstständigkeit von Einzelgebäuden (verkehrs- und
    versorgungstechnische Erschließung)
  • Angabe der Planungspartner mit vertraglichen Regelungen bezüglich Haftungen,
  • Umplanungs- sowie Umnutzungsgestattungen
  • Nachweis vertraglicher Gewährleistungsregelungen

Juristische Due Diligence

Die Aufgabe der juristischen Bestandsaufnahme liegt darin, ersichtliche oder verdeckte Bestands- und Haftungsrisiken nebst verwaltungsrechtlichen Unsicherheiten zu ermitteln, um mögliche Streitpotentiale einzugrenzen bzw. finanziell greifbar zu machen. Darüber hinaus ist zu analysieren, inwieweit das jeweilige Gebäude bzw. baulichen Anlagen planungs- und baurechtlichen Vorgaben entsprechen.

In der Regel sind die folgenden Dokumente zu analysieren:

  • wohnwirtschaftliche Mietverträge (Prüfung der Wirksamkeit der verwendeten Klauseln, Mietervorkaufsrechte, Vereinbarung über Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, Kaution, Mietgestaltung, Mieterhöhungsmöglichkeiten, anhängige Mietrechtsauseinandersetzungen etc.)
  • gewerbliche Mietverträge (Wirksamkeit der verwendeten Klauseln, Vertragslaufzeit, Mietpreisgestaltung, -indexierung, Nebenkosten, Instandsetzungsverpflichtung, Rechtsfälle, Zahlungsrückstände etc.)
  • Dienstleistungsverträge (Prüfung der Laufzeiten, Kündigungsfristen, Preisanpassungsklauseln, Vertragsklauseln etc.)
  • Amtlicher Lageplan
  • Aktuelle Grundbuchauszüge
  • Vermessungsnachweis mit Angabe der Grundstücksgröße
  • Nachweise von Eigentumsveränderungen des Grundstücks, Kauf- und Erbbaurechtsverträge
  • Informationen zur Grundstückshistorie
  • Auszug aus der aktuellen Bodendenkmalkarte und Denkmalliste
  • Gegebenenfalls städtebaulicher Vertrag nebst sonstigen Rahmenvereinbarungen mit Trägern öffentlicher Belange und Versogern
  • Sonstige Verträge und Vereinbarungen mit Nachbarn
  • Nachweis über vollständig geleistete Erschließungsbeiträge und Gebühren
Curator übernimmt die Koordination und Vergabe der juristischen Bestandsaufnahme, die von einem standesrechtlich zugelassenen externen Dienstleister durchgeführt wird.

Steuerliche Due Diligence

Zentrale Punkte bei der steuerlichen Analyse stellen die Behandlung des Veräußerungsgewinns sowie die Qualifizierung der Kosten und Aufwendungen dar, die mit einer Transaktion bzw. der Immobilienbewirtschaftung verbunden sind. Zu betrachten sind insbesondere einkommen- bzw. körperschaftsrelevante Tatbestände, die mit der Immobilie verbunden sind. Im Bereich von gewerblichen Immobilien ist das Umsatzsteuerrecht ein ebenfalls zu analysierendes Gebiet.

Curatorübernimmt die Koordination und Vergabe der steuerlichen Bestandsaufnahme, die von einem standesrechtlich zugelassenen externen Dienstleister durchgeführt wird.

Kaufmännische Due Diligence

a. Marktanalyse (Analyse des Mikro- und Makrostandortes)
Transparente Darstellung der Stärken und Schwächen des Zielobjekts und dessen Nutzungsplanung. Dabei wird unterschieden zwischen Makro- und Mikrostandort-Analyse mit harten und weichen Standort-Faktoren.

b. Ableitung und Bewertung von Einnahmerisiken auf Basis der juristischen Bestandsaufnahme in Bezug auf unwirksame Vertragsklauseln, fehlenden Kautionen, Betriebskostenabrechnungen usw.

c. Identifizierung von Ertrags- und Wertsteigerungspotentialen
Hier ist zu überprüfen, inwieweit über oder unter jeweils aktuellem Marktniveau vereinbarte Mieten vorliegen und wie sich die Mietansätze perspektivisch entwickeln (Indexierungen, Staffelmieten usw.). Mieten unter Marktstand erhöhen den als vertretbar zu erachtenden Kaufpreisfaktor, Mieten über Marktniveau mindern ihn. Darüber hinaus erfolgt eine Überprüfung von Dienstleistungsverträgen auf Möglichkeiten der Kostenreduzierung.

d. Analyse und Management der Objektrisiken
Hierzu gehört die vergangenheitsbezogene Prüfung der Miet- und Nebenkosteneingänge anhand von Kontoauszügen und Buchungslisten sowie die Untersuchung der Ertragslage (vergangenheitsbezogen, gegenwärtig, zukünftig) mit Betrachtung der Fluktuationsrate und Bonität der Mieterschaft.

e. Prüfung geeigneter Nutzungsvarianten
Die voraussichtlichen Anforderungen der künftigen Nutzer bilden das Ziel der Nutzungsanalyse. Dabei werden verschiedene Aspekte berücksichtigt, wie z. B. die Anforderungen an Größe und Beschaffenheit der Flächen, an mögliche Raumkonzepte, an Stellplätze, an Bauqualität und -ausführung, an Dienstleistungen und an technische Einrichtungen. Ebenfalls von Bedeutung für die Flächenoptimierung sind dabei lokale Faktoren unter anderem die Käufer- und Vermieterstrukturen, welche bedeutend auch die Grundrissgestaltung beeinflussen. Dabei müssen nicht nur der aktuelle Bedarf, sondern nach Möglichkeit auch künftige Bedarfsveränderungen in die Analyse einfließen.

f. Analyse der Branchen- und Konkurrenzsituation
In einer Zusammenschau wird die Positionierung des Objektes im Vergleich zu konkurrierenden Objekten dargestellt. Dazu werden Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet. Es wird eine Rangliste aller Objekte einschließlich des eigenen erstellt und so die voraussichtliche Position des eigenen Objekts im Wettbewerb herausgearbeitet. Aus den Ergebnissen dieser Analyse können dann Rückschlüsse auf Stärken und Schwächen des eigenen Konzepts abgeleitet werden, die zu einer geeigneten Modifikation der Konzeption führen können. Ziel dieser Modifikation, die während der gesamten Konzeptionsphase laufend stattfindet, ist eine möglichst optimale Anpassung an die Bedürfnisse der künftigen Nutzer sowie eine weitgehende Abgrenzung von eventuellen Wettbewerbern.

g. Prüfung von Miet- und Nutzungsverträgen auf Angemessenheit

h. Prüfung von Dienstleistungsverträgen auf die Möglichkeit der Kostenreduzierung

i. Begleitung in baurechtlichen Angelegenheiten/Zweifelsfragen

j. Ermittlung des Marktwertes
In Zusammenfassung der im Zuge der Bestandsaufnahme gewonnenen Ergebnisse wird der Marktwert durch einen zertifizierten Sachverständigen auf Basis der ImmoWertV oder, sofern notwendig, auf Basis von internationalen Bewertungsmethoden, ermittelt und während der Bewirtschaftungsphase laufend fortgeschrieben.

II. Erstellung eines Investitions- und Liquiditätsplans

Curator erstellt für den gesamten geplanten Investitionszeitraum einen Investitions- und Finanzierungsplan (Budget). Der Liquiditätsplan wird jährlich angepasst.

a. Entwicklung von Nutzungskonzepten (Bedarfsanalyse im potentiellen Mietmarkt

Entwicklung von zielgruppenspezifischen Mietangeboten, Revitalisierung nicht vermietbarer Flächen)

b. Definition von Investitionszielen

c. Budgetierung der laufenden Einnahmen und Kosten 

d. Ermittlung und Definition eines Exit-Szenarios

III. Steuerung der Geschäftsvorfälle

a. Umsetzung von Nutzungskonzepten

b. Koordination des Property Management
Curator stellt dem Auftraggeber angemessene und vollständige Informationen in Verbindung mit allen diesem Vertrag gemäß durchgeführten und durchzuführenden Tätigkeiten zur Verfügung, damit der Auftraggeber die Verwaltung der Immobilie überprüfen und kontrollieren kann und die Leistung des Asset Managers beurteilen kann.

c. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmanagement

d. Vermietung

e. Reporting, Budgetierung

Curator legt dem Auftraggeber die folgenden Berichte in Bezug auf die Immobilie vor:

  • den aktualisierten Kapitalflussbericht gemäß dem Standard für Kapitalflussberichte, welcher vom Auftraggeber gestellt wird zur Vorlage beim steuerlichen Berater des Auftraggebers
  • den Key-Report Office (einmal jährlich), wie folgt definiert: Prüfen und Dokumentation der Betriebskostenkonzepte aller Immobilien mit einem vom Asset Manager intern entwickelten Verfahren.
  • den Bericht über die Situation leer stehender Immobilien oder Teile davon, der in Bezug auf jede Immobilie oder jeden Immobilienteil das Ablaufdatum der vorigen vertraglichen Beziehung enthält, nach schriftlicher Aufforderung des Auftraggebers;
  • den Bericht über die mit Bezug auf Außenstände durchgeführten Tätigkeiten zur Einbringung von Forderungen, nach schriftlicher Aufforderung des Auftraggebers;
  • für jede Immobilie den Vergleich von Erträgen und Aufwendungen mit dem Haushalt;

den Bericht über die in Bezug auf den Betrieb der Immobilie, Dienstleistungen am Standort und die Instandhaltung durchgeführten Tätigkeiten (einmal jährlich);

IV. Finanzierungsmanagement

Wir stellen die regelmäßige Überweisung des Kapitaldienstes an die finanzierenden Kreditinstitute sicher und wir verpflichten uns, die Interessen unserer Auftraggeber gegenüber den Kreditinstituten bestmöglich zu vertreten.

Darüber hinaus unterstützen wir unsere Auftraggeber bei Neuverhandlungen mit den Kreditinstituten vor Ablauf der Zinsbindungsfristen und Vertragslaufzeiten. Wir beraten unsere Kunden bei der Ankaufsfinanzierung und können hierfür auf ein breitgefächertes und individuelles Netzwerk von ausgezeichneten Bankkontakten in Deutschland zurückgreifen. Dadurch konnten wir in jüngerer Vergangenheit mehrere non-recourse Finanzierungen für internationale Investoren arrangieren. 

V. Transaktionsmanagement

Curator wird mit der Koordination des Verkaufes der Liegenschaften beauftragt. Diese Leistung umfasst u.a. folgende Dienstleitungen:

  • Marktanalyse zur Beratung des Auftraggebers bei der Festlegung des Angebotspreises
  • Unterstützung des Auftraggebers bei der Erstellung von Angebotsunterlagen (z.B. Investment-Memorandum)
  • Überprüfung der potenziellen Kaufinteressenten hinsichtlich deren Bonität
  • Teilnahme und Durchführung von Objektbesichtigungen mit Kaufinteressenten
  • Bereitstellung und Aufbereitung der Objektunterlagen für Kaufinteressenten
  • Unterstützung der Kaufinteressenten bei der Due Diligence
  • Unterstützung und Beratung des Auftraggebers bei der Erstellung/Verhandlung des Kaufvertrages
  • Regelmäßiges Reporting an den Auftraggeber über den aktuellen Stand der Verkaufsverhandlungen (quartalsweise)